Kupno działki budowlanej – o czym musisz pamiętać?

W życiu każdego człowieka przychodzi taki moment, w którym należy się usamodzielnić. Mieszkanie u Mamy było super, tym bardziej, gdy robiła kanapki do pracy. Ale gdy dzwonisz do Taty i pytasz „co kupić w sklepie po drodze do domu”, a ten odpowiada ” Dom lub mieszkanie sobie kup”, to wiedz, że coś jest na rzeczy. Kiedyś nawet napisałam humorystyczny tekst o zaletach mieszkania w domu i mieszkaniu. 

Jeśli po przeanalizowaniu wszystkich za i przeciw podejmiesz decyzję, że budowa domu jest dla Ciebie, to po pierwsze chcę Cię poklepać czule po ramieniu, bo jeszcze nie wiesz na co się piszesz. A po drugie chcę Ci pogratulować, bo jeśli tylko nie zejdziesz na zawał podczas negocjacji i rozmów z różnymi podwykonawcami, to po jakimś czasie będziesz mogła sobie pić kawkę na własnym tarasie! Dodatkowo z pewnością jakieś pomieszczenie przearanżujesz na tzw. pierdolnik, do którego będzie można wrzucić wszystko na łapu capu, gdy Teściowa nagle postanowi Cię odwiedzić. Jednym słowem, gdy budowa szczęśliwie dobiegnie końca, a Ty tego dnia dożyjesz, czeka Cię naprawdę piękny czas! Najpierw jednak przed Tobą kupno działki budowlanej.

Kupno działki budowlanej – pytania, jakie musisz sobie zadać

Zanim koparka wbije po raz pierwszy łopatę pod fundamenty czeka Cię naprawdę dużo formalności.  Najpierw musisz wybrać działkę. Być może ten etap masz już za sobą, bo odziedziczyłeaś/ dostałaś działkę po rodzicach lub dziadkach. Jeśli jednak takie szczęście Cię ominęło, pierwszym krokiem zanim zacznie się budowa Twojego wymarzonego domu jest wybór działki, na której ów dom powstanie. Zanim staniesz się właścicielką kawałka ziemi, musisz bardzo dobrze przeanalizować co jest dla Ciebie ważne i czego oczekujesz od danej lokalizacji. W poniższej analizie zakładam, że bierzesz pod uwagę działki budowlane (nie rolnicze, nie siedliskowe). Wszystkie rozważania, które tutaj znajdziesz wypisałam na podstawie moich własnych doświadczeń podczas poszukiwań naszej wymarzonej działki.

Pieniądze

Ile pieniędzy chcę na to przeznaczyć?

To jest zasadniczo kluczowe pytanie. W zależności od zasobności portfela będziesz miała do wyboru wiele działek w najróżniejszych lokalizacjach lub wręcz przeciwnie. Nie będę ukrywać, że ceny działek w dużych miastach są przerażające. We Wrocławiu to czasami nawet kilkaset złotych za metr kwadratowy. Jak jest w Warszawie to naprawdę nie chcę sobie nawet wyobrażać. Załóż sobie maksymalny limit pieniędzy (z pewną tolerancją), który chcesz przeznaczyć na kupno działki budowlanej. Bądź ostrożna! Zazwyczaj działki w bardzo korzystnych cenach skrywają mroczne tajemnice. Może to działka zlokalizowana na podmokłych gruntach co oznacza, że postawienie fundamentów będzie bardzo kosztowne? Sąsiedztwo śmierdzących sąsiadów np. fermy drobiu albo „kopcącej fabryki”? Pamiętaj, że najlepsze okazje rozchodzą się bardzo szybko. Jeśli jesteś klientką gotówkową masz statystycznie większą szansę, że właściciel będzie chciał sprzedać działkę akurat Tobie.

Wielkość działki

Jak duża powinna być działka i jaki dom chcę na niej postawić?

Oczywiście najkorzystniejszy układ działki to ten najbardziej zbliżony do kwadratu. Na takiej ziemi będziesz mogła zrealizować prawie każdy projekt domu. Dodatkowo dom parterowy również zajmuje większą powierzchnię niż tradycyjny piętrowy lub dom typu stodoła. Przed kupnem działki dobrze wiedzieć jak mniej więcej ma wyglądać Twój dom. Dzięki temu będziesz wiedzieć, czy na takiej ziemi będzie możliwa jego budowa. Sprawdź również, czy działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który określa jej przeznaczenie i dokładnie opisuje jakie budynki mogą być na niej zlokalizowane. Jeśli nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania, to może działka ma wydane Warunki Zabudowy? Jeśli taki dokument dla działki  również nie istnieje, czeka Cię sporo formalności zanim budowa będzie mogła się rozpocząć.  Większa działka to też więcej terenu do zagospodarowania i ogarniania np. koszenia trawy itp.

Lokalizacja

Jaka jest lokalizacja działki?

Czy w pobliżu znajduje się stacja kolejowa lub przystanek autobusowy? Masz zamiar poruszać się tylko i wyłącznie samochodem, czy jednak wolisz mieć perspektywę w postaci komunikacji publicznej? Masz dzieci, bądź planujesz mieć w przyszłości? Dobrze, żeby w pobliżu był żłobek/ przedszkole czy szkoła. Sąsiedztwo Biedronki, Lidla czy innego spożywczaka to też całkiem duży plus. Musisz też odpowiedzieć sobie na pytanie, czy chcesz już zawsze być zdany na łaskę i niełaskę działającego samochodu. Oczywiście im lepiej skomunikowane jest miejsce tym cena będzie odpowiednio wyższa. Zwróć też uwagę na sąsiedztwo. Czy w pobliżu nie ma żadnego kurnika/ głośnej fabryki, autostrady bez ekranów dźwiękochłonnych itp.? Uważam, że dobrym pomysłem jest zrobienie wywiadu z sąsiadami, jeśli takowi już istnieją. Warto ich zapytać o wady i zalety danej lokalizacji. Dodatkowo dowiedz się, czy działka nie leży w jakiejś specjalnej strefie wykopaliskowej czy środowiskowej, co mogłoby utrudnić budowę. Obecność zabudowań w pobliżu minimalizuje ten problem, warto jednak to wcześniej sprawdzić.

Uzbrojenie działki

Czy działka jest uzbrojona w podstawowe media – prąd, woda, gaz?

Bardzo dużo zależy od tego w jakiej odległości od granicy działki są zlokalizowane podstawowe przyłącza mediów. Nie zaskoczę Cię mówiąc, że im ta odległość jest bliższa tym koszt podłączenia domu będzie niższy a cały proces mniej skomplikowany. W jaki sposób chcesz ogrzewać swój dom? Jeśli w okolicy nie ma przyłącza gazu (ani planów na szybką budowę) musisz rozważyć alternatywne źródła. Pompa ciepła, to bardzo popularne jednak nadal stosunkowo drogie rozwiązanie. A jeśli chodzi o kocioł węglowy, to już niedługo może się okazać, że takie rozwiązanie będzie całkowicie zabronione. W grę wchodzi również ogrzewanie elektryczne, ale wtedy weź pod uwagę instalację fotowoltaiki na dachu.  Do tego dochodzi jeszcze kwestia kanalizacji. Jeśli Twoja okolica nie jest skanalizowana będziesz musiała wybudować szambo lub przydomową oczyszczalnie ścieków (w zależności na co pozwala Miejscowy Plan Zagospodarowania). Warto też zainteresować się, czy w pobliżu Twojej działki znajduje się światłowód, dobry internet radiowy, czy zasięg 4g.

Topografia oraz orientacja działki

Na jakim gruncie jest zlokalizowana działka? Jakie jest jej ukształtowanie?

Zanim sami nie kupiliśmy działki nie wiedziałam, że grunt jest tak ważny! Dlatego szczerze polecam Ci wykonanie badań gruntu zanim zdecydujesz się na zakup wymarzonej ziemi. To marginalny koszt w porównaniu do kosztów całej budowy, a pozwoli Ci odpowiedzieć na pytanie, czy na tym terenie będziesz w stanie bez problemów wybudować dom. Jeśli marzysz o domu z piwnicą, to działka z wysokim poziomem wód gruntowych raczej nie będzie się do tego nadawała. Obecność roślinności występującej zazwyczaj na podmokłych terenach również powinna wzbudzić Twoją czujność. Im grunty są mniej nośne, tym postawienie fundamentów będzie bardziej kosztowne! Koszt jednego odwiertu wykonanego przez geologa to jakieś 250-300 zł, zazwyczaj wykonuje się trzy. Koszt wybudowania fundamentów w przypadku słabo nośnych gruntów lub wręcz całkowitej wymiany gruntu, jeśli inne rozwiązanie nie będą możliwe, to może być nawet dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie zapomnij sprawdzić ukształtowania działki. Unikaj terenów zalewowych, pochyłych czy zasypowych, bo to znacząco może zwiększyć koszty inwestycji. Przyjrzyj się również położeniu działku względem stron świata. Przyjęło się, że taras, salon oraz ogród powinny znaleźć się od strony południowej. Jeśli planujesz panele fotowoltaiczne jedna strona Twojego dachu powinna również być wystawiona na ekspozycję południową.

Droga dojazdowa do działki

Czy działka ma dostęp do drogi publicznej? Kto jest właścicielem drogi dojazdowej do działki?

Każda działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. Sprawdź, kto jest właścicielem drogi dojazdowej do działki. Gmina, miasto, a może prywatny właściciel? Istnieje też możliwość, że wraz z kupnem działki kupujesz też część udziałów do drogi dojazdowej. Jeśli droga nie jest publiczna, właściciel działki będzie musiał ustanowić dla Ciebie służebność przejazdu (nie polecam tego rozwiązania). Stosowny zapis musi znaleźć się w Księdze Wieczystej.  Jeśli będziesz jednym z właścicieli działki musisz wiedzieć, że w przypadku jakiegokolwiek remontu albo działań, które będą wymagały prac na drodze, będziesz musiał mieć zgodę wszystkich właścicieli. Jeśli sąsiedzi są ok, nie będzie z tym żadnego problemu. Ale jak wiemy, różnie to w życiu bywa.

Kupno działki budowlanej -Kwestie prawne

Czy informacje zawarte w księdze wieczystej są zgodne ze stanem faktycznym?

Przed kupnem działki koniecznie poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź czy informacje tam zawarte odpowiadają rzeczywistości. Adres, powierzchnia, dane właścicieli się zgadzają? Czy działka jest obciążona jakimiś długami? W księdze wieczystej jest dużo ważnych informacji i jeśli nie jesteś pewna na co powinnaś zwrócić uwagę, skonsultuj się proszę z zaufanym notariuszem (najlepiej z tym, który potem będzie finalizował umowę kupna działki).

Kupno działki budowlanej – gdzie szukać działek

Kupno działki budowlanej to naprawdę poważna decyzja i czasochłonna sprawa. Opcji na szukanie jest wiele i gwarantuję Ci, że zanim znajdziesz tę wymarzoną najprawdopodobniej wcześniej obejrzysz ich kilkadziesiąt – tak  było przynajmniej w naszym przypadku.

• grupy na facebooku i portale z ogłoszeniami typu otodom czy olx
• strony biur nieruchomości, które mają w swojej ofercie działki w interesującej Cię okolicy
• jeżdżenie po miejscowościach i szukanie tabliczek z numerem telefonu i informacją, że działka jest na sprzedaż
• przetargi gminne (to rozwiązanie polecam, my właśnie tak znaleźliśmy naszą działkę)
• aukcje komornicze
• zostawienie na tablicach ogłoszeniowych zrywek w stylu „kupię działkę w okolicy”
• pytanie sąsiadów, znajomych, Pani sklepowej w spożywczaku 😀

Tyle przychodzi mi na ten moment. A Wy macie jeszcze jakieś pomysły?

PS Mój blog nie jest żadnym blogiem budowlanym, ale, że u nas takie tematy teraz aktualne, to będę się z Wami dzielić informacjami, które sama chciałabym wiedzieć przed kupnem działki czy rozpoczęciem budowy. Mam nadzieję, że te artykuły  będą dla Was przydatne!

Kto z Was ma już swoją wymarzoną ziemię, a kto dopiero planuje kupno działki budowlanej? Dajcie mi koniecznie znać!